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Begriffserklärung zum Erbbaurecht

Das Erbbaurecht, umgangssprachlich auch als Erbpacht bezeichnet, ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche eines Grundstücks ein Bauwerk zu haben. In der Regel wird es gegen Zahlung eines Erbbauzinses bestellt. Nicht nur Häuser, sondern auch Tennisplätze, Kirchen, Parkhäuser, Brücken, unterirdische Tankanlagen, ein Flusswehr, ein Friedhof mit Kapelle und ein Leichenhaus sowie auch ein ganzer Golfplatz können nach der Rechtssprechung im Wege des Erbbaurechts errichtet werden. Bereits ein befestigter Weg kann ein Bauwerk im Sinne des Erbbaurechtsgesetzes (ErbbauRG) sein. Erbbaurechte werden häufig auch für den sozialen Wohnungsbau bestellt.

Das Grundstück bleibt beim Erbbaurecht dem Grundstückseigentümer; das Gebäude gehört dagegen dem Erbbauberechtigten. Das Erbbaurecht erhält ein eigenes Grundbuch. Am betroffenen Grundstück wird das Erbbaurecht in Abteilung II als Belastung eingetragen. Dies kann nur an der ersten Rangstelle erfolgen.

Im Erbbaurechtsvertrag können Vereinbarungen über die Errichtung, Instandhaltung und Verwendung des Bauwerks getroffen werden, außerdem die Verpflichtung des Eigentümers, sein Grundstück an den Erbbauberechtigten zu verkaufen. Auch die Veräußerung und die Belastung des Erbbaurechts können von der Zustimmung des Eigentümers abhängig gemacht werden, die der Eigentümer aber nicht grundlos verweigern darf. Ferner kann der Vertrag die Verpflichtung enthalten, beim Eintritt bestimmter Umstände (z.B. Zahlungsverzug hinsichtlich des Erbbauzinses, Eröffnung des Insolvenzverfahrens, Zwangsversteigerung) das Erbbaurecht auf den Grundstückseigentümer zu übertragen. Das Gesetz nennt dies Heimfall. Der Erbbauberechtigte erhält eine Vergütung, sofern sie im Erbbaurechtsvertrag nicht ausgeschlossen wurde.

Vom Heimfall zu unterscheiden ist das Erlöschen des Erbbaurechts nach Zeitablauf. Häufig werden Erbbaurechte auf 99 Jahre bestellt. Es gibt allerdings keine Höchst- oder Mindestlaufzeiten. Der Erbbauberechtigte erhält wiederum eine Entschädigung. Neben dem Erbbaurecht erlöschen auch sämtliche an ihm eingetragenen Belastungen. Dies gilt wie beim Heimfall für sämtliche Belastungen in Abteilung II des Erbbaurechts, einschließlich dort eingetragener Dienstbarkeiten.

Die Grundpfandrechte in Abteilung III erlöschen anders als beim Heimfall, wo sie bestehen bleiben, ebenfalls. Die Grundpfanddarlehen setzen sich allerdings an dem Entschädigungsbetrag fort. Der Gläubiger hat an der Entschädigungsforderung ein Pfandrecht. Der Grundstückseigentümer kann statt der Zahlung der Entschädigung, das Erbbaurecht auf die voraussichtliche Standdauer des Bauwerks verlängern. Dann muss er die Entschädigung nicht bezahlen. Der Erbbauberechtigte kann die Verlängerung aber nicht verlangen.

Mitunter wird zugunsten des Erbbauberechtigten im Erbbaurechtsvertrag ein Vorrecht auf Erneuerung vereinbart. Dies bedeutet allerdings nicht, dass der Erbbauberechtigte eine Verlängerung des Erbbaurechts vom Eigentümer verlangen könnte. Nur wenn dieser innerhalb von drei Jahren nach dem Erlöschen des Erbbaurechts zu demselben Zweck zugunsten eines dritten bestellt, steht dem alten Erbbauberechtigten eine Art „Vorerwerbsrecht“ zu.

Die größten Erbbaurechtsausgeber sind die beiden christlichen Kirchen. Auch Kommunen verkaufen angesichts des immer knapper werdenden Baulands zunehmend keine Grundstücke mehr, sondern vergeben Bauplätze auf Zeit per Erbbaurecht. Die Bodenwertsteigerungen bleiben der öffentlichen Hand, was Bodenspekulationen verhindert. Beim Erbbaurecht könnte es sich somit um die Eigentumsform der Zukunft handeln.

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